În orice clădire sau facilitate, o problemă în domeniul instalațiilor sanitare poate fi dezastruoasă pentru chiriașii dumneavoastră. Problemele minore pot escalada cu ușurință de la o mică bătaie de cap până la o adevărată poveste de groază într-o clipită.
Menținerea sistemului dvs. de instalații sanitare este esențială pentru continuitatea afacerii unui chiriaș. Dacă sistemul sanitar al unei clădiri devine afectat din orice motiv și clădirea devine de nelocuit sau neproductivă, chiriașii își vor pierde veniturile. O problemă cu instalațiile sanitare poate afecta orice tip de chiriaș, dar imaginați-vă câte probleme poate cauza într-o cafenea sau restaurant.
În cadrul acestui articol vom analiza o serie de situații neprevăzute, explorând scenariile de groază cauzate de defecțiunile instalațiilor sanitare și vom extrage informațiile utile pentru managerii de facilități, astfel încât să poată evita dilemele viitoare și o eventuală pierdere a veniturilor.
Apă caldă risipită
Imaginați-vă următorul scenariu: o unitate hotelieră de prestigiu a fost deschisă recent și funcționează fără probleme. Oaspeții oferă recenzii bune, facilitatea a primit deja numeroase premii, iar toate camerele au fost rezervate deja pentru clienți până în sezonul de vară. Totul merge ca pe roate, până când managerul începe să revizuiască factura la energie. După o analiză ulterioară, sistemul de management al clădirii (BMS) atribuie factura de energie ridicată utilizării excesive a apei calde.
Managerul de facilități este unul foarte experimentat și este conștient de faptul că profilurile de utilizare pentru corpurile de baie din cadrul unui hotel se bazează în principal pe trei parametri: numărul de persoane pe cameră, frecvența utilizării acestor amenajări și gradul de ocupare al hotelului. De ce se consumă atât de multă apă fierbinte în incinta hotelului? În ciuda unei analize aprofundate în detaliu a unui contractor specializat în instalațiile sanitare și a unui consultant hidraulic, consumul excesiv de apă caldă și facturile de energie considerabil ridicate încă nu pot fi explicate.
Angajarea unui consultant independent stabilește curând sursa problemei, care se dovedește a fi o eroare foarte simplă, dar foarte costisitoare. În timpul construcției, fiecare WC din fiecare cameră a hotelului a fost conectată la sursa de alimentare cu apă caldă. De fiecare dată când apa a fost trasă la oricare dintre toalete, un volum excesiv de apă fierbinte a fost literalmente aruncat în scurgere. Odată identificată problema, contractorul responsabil de instalațiile sanitare revine în timpul perioadei de răspundere a defecțiunilor și remediază problema.
Aerul pe care îl respirăm
Timp de câteva luni de zile, echipa de facility management a unui vechi șantier de întreținere a căilor ferate a fost ”bombardată” cu plângeri privind un miros neplăcut predominant. Mirosul nu este prezent tot timpul și pare să apară aproape în mod magic în anumite momente ale zilei. Mirosul urât este raportat ca fiind asemănător unui miros de canalizare, care uneori este dus de vânt și în partea din față a facilității, lucru care duce la alte plângeri venite din partea angajaților. Instalatorul din cadrul staff-ului șantierului de întreținere efectuează numeroase vizite la clădirea administrației șantierului pentru a încerca să descopere cauza mirosului misterios, dar fără a avea însă succes.
Deoarece nu există planuri de construcție sau dispuneri hidraulice, depistarea sursei mirosului se transformă într-un exercițiu costisitor de ghicit. Diagnosticarea ulterioară include efectuarea unui sondaj de monitorizare a circuitului CCTV prin tubulatura de scurgere a canalului, testarea cu fum, verificarea etanșării trapelor, revizuirea locațiilor conductelor de aerisire și chiar spargerea pereților pentru a avea acces la țevile ascunse. De fiecare dată când instalatorul este convins că problema a fost rezolvată, mirosul reapare.
Mai apoi, un consultant independent este angajat să ofere o a doua opinie. După ce analizele și investigațiile sunt epuizate, consultantul independent decide că este necesară o abordare alternativă. Ocupanții din cadrul unității sunt rugați să furnizeze un jurnal, să noteze și să înregistreze momentele în care mirosul este cel mai pregnant și în ce zonă sau cameră a clădirii simt mirosul, împreună cu ora și data apariției. Spre uimirea întregii echipe, mirosul pare să își schimbe locația în cadrul facilității la diferite momente ale zilei.
Sursa mirosului este, în cele din urmă, urmărit la un depozit de deșeuri, situat la o distanță considerabilă față de șantier. În funcție de operațiunile din anumite părți ale locului, împreună cu direcția din care bate vântul, mirosul de pe amplasament este suflat în direcția instalației și circulă prin sistemul de ventilație mecanică din jurul clădirii.
Instalații buclucașe
Un restaurant binecunoscut și de mare succes a fost amplasat la nivelul de retail al unei clădiri comerciale, pentru un număr semnificativ de ani. Într-un weekend, restaurantul este inundat complet și pe neașteptate. Restaurantul este nevoit să se închidă temporar, dar, din fericire, proprietarii reușesc să recupereze veniturile pierdute de la proprietarul clădirii.
În urma unor investigații suplimentare s-a dovedit că, în urmă cu câteva luni, un nou chiriaș terminase lucrările de amenajare sistemelor sanitare ale unui fast-food situat chiar deasupra restaurantului. Astfel, în fiecare seară, ca parte a regimului lor de curățenie, personalul de la fast-food spală cu furtunul podeaua bucătăriei. Mai târziu s-a descoperit faptul că atunci când personalul spăla zona, ei îndepărtau în mod regulat grătarele și coșurile scurgerilor din podea. Drept urmare, tot felul de gunoaie și resturi au ajuns în sistemul de drenaj. Într-o perioadă relativ scurtă de timp, acest lucru a cauzat un blocaj semnificativ, ceea ce a dus la inundația spațiului de sub.
Problema a fost rectificată de către proprietarul clădirii, care prin colaborarea cu echipa de management a actualizat liniile directoare și procedurile de curățenie pe care chiriașii trebuie să le urmeze. De asemenea, proprietarul clădirii a angajat un instalator desemnat și autorizat pentru lucrările viitoare de amenajare a sistemelor sanitare. Deși soluția a fost una foarte simplă, această lecție costisitoare ar fi putut fi ușor evitată.
Apă peste tot!
O încăpere sigilată de la parterul unei unități educaționale, în care se află echipamentele mecanice ale instalației de apă, începe să se inunde din senin. Camera, care conține echipamente foarte sofisticate și costisitoare pentru o instalație externă de apă din campus, devine în mod semnificativ afectată de apă. Spre surprinderea echipei de gestionare a facilității, nu există semne evidente de penetrare a apei de ploaie și, cu atât mai bizar, încăperea este situată deasupra nivelului terenului înconjurător.
Planurile de instalații sunt revizuite extensiv de către echipa de gestionare a facilităților și, în cele din urmă, un consultant hidraulic extern este angajat să revizuiască și să constate modul în care fenomenul a avut loc. Consultantul hidraulic extern descoperă faptul că un capac al conductei de cablaj a fost rupt accidental în timpul lucrărilor de construcție a unei clădiri adiacente din campus. Acest capac rupt a permis apei de ploaie să pătrundă prin conductă și să inunda în mod efectiv încăperea. Luați întotdeauna în considerare și cele mai ieșite din comun situații!
Diagnosticarea problemelor
Scopul final al oricărui manager este de a preveni orice probleme ale instalațiilor sanitare cât mai curând posibil, înainte ca acestea să devină costisitoare și să vă consume timpul. Ocupați-vă de problemă încă de la primul semn de necaz și să nu așteptați ca aceasta să dispară în mod magic, pentru că acest lucru nu se va întâmpla. Întreținerea preventivă se va plăti de una singură, pe termen lung. Atunci când sistemul santiar funcționează în mod corespunzător, cum este și normal să se înâmple, echipa de management al facilității își poate concentra atenția în altă parte.
Așa cum au demonstrat și situațiile imaginate în articol, cele mai comune probleme ale instalațiilor sanitare pot apărea din cauza lucrărilor de instalare necorespunzătoare, din cauza defecțiunilor echipamentelor sau a practicilor necorespunzătoare de întreținere. De asemenea, pot conductele de drenare pot fi deteriorate și / sau blocajele pot apărea și din cauza unui gradient necorespunzător al tubulaturii, ceea ce duce la apariția apei uzate în altă parte a instalației. Greșelile de instalare pot fi dificil de identificat, pot contribui la probleme mai grave de-a lungul timpului și nu sunt întotdeauna evidente.
În instalațiile mai vechi, unde nu sunt disponibile planuri pentru urmărirea traseelor de conducte, se recomandă stabilirea locurilor în care sunt localizate anumite puncte de ieșire clare, deoarece această informație va fi extrem de valoroasă atunci când apare o problemă. Problemele asociate unei infrastructuri îmbătrânite – cum ar fi cele la instalația hidraulică, la conducte și la dispozitivele sanitare – deseori pot escaladă foarte rapid și necesită acțiuni imediate. Atunci când se abordează aceste probleme și se fac lucrări de îmbunătățire, este recomandat să fie evitate practicile reactive sau soluțiile de reparații rapide, deoarece acestea vor cauza, în mod inevitabil, o povară financiară mai mare în timp.
Este benefică o abordare proactivă în ceea ce privește îmbunătățirea instalațiilor sanitare. De exemplu, înlocuirea unor fixturi de drenaj ineficiente cu prize de scurgere cu flux redus sau montarea unor dispozitive de aerare pe fixturi pentru a reduce consumul de apă reprezintă metode eficiente de abordare a problemelor legate de eficiența utilizării apei, care pot genera economii semnificative în cadrul unei clădiri complexe.
Pentru a clădi sentimentul de încredere atât cu chiriașii, cât și cu investitorii, este foarte important să vă asigurați că aveți în plan o strategie privind instalațiile sanitare. Această strategie poate fi aplicată oricărei facilități comerciale, de retail, industriale și / sau publice în cazul unei defecțiuni a instalațiilor sanitare.
Sistemele de instalații sanitare pot reprezenta adesea un labirint de conducte ascunse în părți îndepărtate ale clădirii, care de multe ori sunt inaccesibile, motiv pentru care trebuie să plănuiți și să vă așteptați chiar și la cele mai neașteptate situații.
