Articol apărut în ediția tipărita FM Magazin Noiembrie 2018, versiunea digitală aici:
Facility Focus: Client perspective
Ali AlSuwaidi este, în prezent, vicepreședinte al MEFMA, membru al Consiliului Global FM și COO al Global Village, totodată, este unul dintre liderii industriei de Facility Management din Orientul Mijlociu, acesta fiind în industrie încă din etapele incipiente ale soluțiilor FM profesionale din țara sa. Ali AlSuwaidi a fost însărcinat cu o serie de misiuni de înalt profil, prestigioase și cu o importanță critică, de asemenea, fiind un speaker vizionar, care participă la workshop-uri de Facility Management, din întreaga lume.
Contribuția sa la creșterea industriei, în țările din Orientul Mijlociu, în special din cadrul GCC, este extrem de mare, aducând un aport important în dezvoltarea domeniului FM suprapus unor proiecte iconice, din Emiratele Arabe Unite, cum ar fi cel mai înalt turn din lume, Burj Khalifa și nu numai.
Ali AlSuwaidi este omul din spatele operațiunilor complexe de Facility Management, din Burj Khalifa, care se reflectă pe parcursul ambițios al carierei sale, conducându-l la cel mai dificil rol al vieții sale.
Încrederea este o parte importantă a domeniului FM, aprofundată în multe domenii și sectoare, care cuprind atât preocupările privind sănătatea, siguranța, securitatea, cât și o multitudine de probleme interconectate.
Facility Managementul reprezintă o parte semnificativă a oricărui proiect și are o importanță primordială în ceea ce privește Burj Khalifa, clădirea fiind clasată pe locul întâi pe toate cele trei criterii pentru clădiri înalte, certificată de către CTBUH (Consiliul pentru Clădiri Înalte și Habitate Urbane) – înălțime la vârf arhitectural, înălțime la cel mai înalt nivel ocupat și înălțime până la vârf. Dezvoltat de Emaar Properties, arhitectura clădirii are o amprentă triplu – lobată, reprezentând o abstractizare a florii deșertului cu șapte petale, Hymenocallis.
Turnul, care are o suprafață totală construită, de peste 527.000 metri pătrați, pe 163 etaje, este compus din trei elemente dispuse în jurul unui miez central. Construcția modulară, în formă de Y, cu trei aripi, asigură o configurație stabilă a structurii, oferind compartimentări atractive pentru spațiul rezidențial. Douăzeci și șase de niveluri elicoidale reduc treptat secțiunea transversală a turnului, formând o spirală spre cer.
Rețeaua Facility Managementului, așa cum este văzută în ziua de astăzi
“Procesele FM din trecut au fost considerate o opțiune de remediere rapidă, dar în urma unei perioade afectate de recesiune, lucrurile s-au schimbat. Acum, oamenii sunt mai atenți și mai conștienți, chiar și Autoritatea de Reglementare în Imobiliare (RERA) acordă o atenție deosebită domeniului FM. De asemenea, oamenii doresc să fie plănuite în avans costurile operațiunilor și nu să fie considerate o sarcină secundară“, explică Ali AlSuwaidi, Senior Director Operations, Burj Khalifa.
În fața crizei economice, Facility Managementul nu și-a pierdut importanța, acesta fiind legat de proprietăți și de real estate, iar ceea ce a fost construit în timpul exploziei imobiliare se va susține și în zilele de astăzi. Marile companii care au o platformă de lucru și o fundație care să ofere servicii bune, vor crește.
Ali AlSuwaidi, cu experiență în domeniul întreținerii, administrației, sănătății și siguranței, consideră că, un potențial vast este neexploatat în sectorul Facility Managementului. Școlile, spitalele, hotelurile și chiar moscheele au început să acorde mai multă atenție acestui domeniu, existând multe posibilități ca Facility Managementul să crească.
Aceste organizații și-au dat seama de importanța externalizării sarcinilor de FM, deoarece acest lucru duce la reducerea costurilor și oferirea de servicii profesionale. Primul exemplu de gestionare a unei proprietăți cu mai multe destinații este Burj Khalifa, iar compania mamă, Emaar, gestionează un portofoliu variat de imobile pe care le deține cu ajutorul partenerilor săi.
Complexitatea efectuării sarcinilor Facility Management
“Burj Khalifa reprezintă un oraș vertical și necesită multe cerințe din perspectiva gestionării serviciilor de Facility Management. Administram toate aspectele clădirii – de la servicii de mentenanță și inginerie, servicii de curățenie (soft services), IT, sănătate și securitate. Deținem propriile proceduri, iar echipa de Facility Management al Burj Khalifa, împreună cu furnizorii de servicii partenere, se ocupă de toate aspectele legate de turn. Totodată, dacă furnizorii de servicii sunt fiabili, le mai externalizăm anumite sarcini și procese care nu țin neapărat de acest spectru, iar securitatea pentru această clădire este asigurată complet de către echipa noastră“, adaugă Ali AlSuwaidi.
Luând în considerare dimensiunile acestei structuri de 824 metri înălțime, nivelul facilităților este diferit de orice altă clădire din lume, aceasta având un grad absolut mixt de ocupare. Conform rapoartelor, se înregistrează zilnic, un număr minim de 15.000 de persoane în incintă, incluzând cele 900 de apartamente, birouri, hotel și suita de atracții publice din partea de sus a construcției.
“Clădirea este într-o continuă agitație, iar ca reprezentant FM al Emaar, gestionarea acestui imobil este o provocare învigorantă. Pe lângă aspectele practice, strategia noastră de conservare a clădirii se bazează pe managementul apei, cerințe de energie electrică care trebuie satisfăcute cu resurse alternative, gestionări ale deșeurilor în toate zonele și formări profesionale continue a echipelor noastre. Chiar și partenerii noștri implicați în partea operațională nu pot replica modelul utilizat aici, pentru a le servi ca scenariu de bază a serviciilor prestate, pentru alte proiecte, dar vor beneficia de procesul de învățare, în scopul îmbunătățirii execuției în serviciile furnizate”.
Nivelul de operațiuni FM
Întrebat despre provocările pe care le ridică o structură precum Burj Khalifa, Ali AlSuwaidi spune: “Cea mai mare provocare cu care ne confruntăm este faptul că este o proprietate de uz mixt. Acesta este un turn care nu deservește doar zona rezidențială sau comercială, ci cuprinde practic toate aspectele vieții. Gestionarea oamenilor din clădire este cea mai mare provocare. Drept dovadă, trebuie să instruim angajații în cazul în care există posibilitatea declanșării unei alarme de incendiu. De asemenea, avem o alarmă care pornește dacă viteza vântului este prea mare. Educația în scopul menținerii sănătății și siguranței este foarte importantă într-o astfel de clădire cu uz mixt“.
Pentru construcția Burj Khalifa s-a folosit o cantitate record de 330.000 metri cubi de beton, 39.000 metri tonă din oțel armat, 103.000 metri pătrați de sticlă, 15.500 metri pătrați de oțel inoxidabil în relief, iar turnul a necesitat 22 milioane de ore, pentru a fi construit.
Cantitatea de oțel armat folosită pentru construcția turnului, așezată cap la cap, ar depăși un sfert din circumferința globului. Betonul utilizat este echivalentul unui trotuar cu o lungime de 1.900 kilometri și o greutate de 100.000 de elefanți, iar greutatea clădirii goale este de 500.000 de tone.
Turnul a stabilit un record mondial pentru cea mai înaltă instalare a unei fațade din aluminiu și sticlă, cu o înălțime de 512 metri. Greutatea totală a aluminiului folosit pentru Burj Khalifa este echivalentă cu 5 aeronave A380, iar lungimea totală a ornamentelor din oțel inoxidabil, folosite în fațadă, este de 293 de ori înălțimea turnului Eiffel, din Paris.
Sistemul de înveliș exterior de înaltă performanță al clădirii este proiectat să reziste temperaturilor de vară, din Emiratele Arabe Unite. În total, cele 24.348 de panouri de placare acoperă o suprafață de 132.190 metri pătrați, iar exteriorul strălucitor al lui Burj Khalifa minimizează transmisia de căldură și economisește energia.
“Există o limitare a accesului într-o astfel de structură, în special în ceea ce privește menținerea serviciilor MEP. În clădire, avem benzi care sunt un fel de podele mecanice, deoarece clădirea este împărțită în zone și angajații noștri trebuie să opereze serviciile de mentenanță, stând pe aceste podele. Prin sistemul de administrare a clădirii (BMS) putem monitoriza chiar și detaliile minuțioase, precum presiunea apei. Sistemul BMS trebuie să fie perfect și eficient“, spune Ali AlSuwaidi, vorbind din perspectiva FM.
Sistemul de apă al turnului furnizează zilnic aproximativ 946.000 litri de apă. La capacitatea de vârf de răcire, Burj Khalifa necesită aproximativ 10.000 de tone de aer răcit, cantitate egală cu capacitatea de răcire oferită de aproximativ 10.000 de tone de gheață topită.
Clima caldă și umedă din Dubai, combinată cu cerințele de răcire ale clădirii, generează o cantitate semnificativă de condens. Această apă este colectată și drenată printr-un sistem separat de conducte, într-un rezervor de depozitare, în parcarea de la subsol. Sistemul de colectare a condensului furnizează aproximativ 56 milioane de litri de apă, suplimentară, pe an, egal cu aproximativ 20 de piscine, de dimensiuni olimpice. Cererea electrică de vârf a turnului este de 36 mW, egală cu aproximativ 360.000 de becuri, de 100 de wați, care funcționează simultan.
Burj Khalifa este dotat cu un număr total de 57 de lifturi. În orice moment există un minim de 4 ascensoare, dedicate transportului oamenilor care accesează zonele de vârf ale clădirii, pentru a se bucura de priveliștea uimitoare. Echipa FM din cadrul Burj Khalifa discută cu OTIS problemele legate de managementul ascensorului și prezintă indicatori cheie de performanță (KPI), pentru a se asigura de buna funcționare a ascensoarelor. De asemenea, Burj Khalifa se mândrește cu cel mai rapid ascensor cu cabină dublă din lume, fiind de altfel și cel mai înalt ascensor din lume care deservește 140 de etaje.
Șapte etaje duble destinate mentenanței, găzduiesc echipamentul care aduce Burj Khalifa la viață. Localizate la fiecare 30 de etaje, încăperile imense găzduiesc substațiile și echipamentele electrice, rezervoarele și pompele de apă, unitățile de tratare a aerului și altele, care sunt esențiale pentru funcționarea turnului și comfortul ocupanților săi.
Supravegherea reprezintă o importanță primordială în orice moment și personalul de securitate este dotat cu camere video inteligente. Siguranța la foc și viteza de evacuare sunt la fel de importante în proiectarea Burj Khalifa. Betonul înconjoară casa scărilor, iar liftul de serviciu, pentru pompieri, are o capacitate de 5.500 kg și reprezintă cel mai înalt lift, folosit în cazuri de urgență, din lume. De asemenea, există zone de refugiu presurizate cu aer condiționat, situate aproximativ la fiecare 25 de etaje.
Întrebat despre confruntarea cu forțele naturii, directorul experimentat a răspuns într-un ton jovial și încrezător: “Am fost fericiți că a plouat atât de tare și a trebuit să testăm sistemele de canalizare și drenaj a apei. Avem nevoie de aproximativ 3-4 luni pentru a curăța întreaga fațadă cu unitățile de întreținere a clădirilor (BMU), iar cu ajutorul serviciilor de curățare prin alpinism utilitar ar putea dura mai puțin timp, deoarece cu o forță de muncă mai mare, sarcina se desfășoară mai rapid. Zonele cele mai problematice de curățat sunt cele de la baza clădirii, datorită celor aproximativ 4.000 metri pătrați de peisagistică, cu 6 fântâni care necesită multă întreținere“.
Accesul la exteriorul turnului atât pentru spălarea ferestrelor, cât și pentru întreținerea fațadelor este asigurat de 18 macarale telescopice montate pe șine. Macaralele sunt ținute în încăperi speciale, aflate în structura clădirii și sunt vizibile doar atunci când sunt utilizate. Macaralele operate automat de către personalul de întreținere, sunt capabile să acceseze întreaga fațadă din partea de sus a turnului până la nivelul șapte. Spălarea ferestrelor se face vertical, de la vârf spre sol.
“Avem unități de tratare a aerului, inclusiv unele montate în exteriorul turnului, capabile să curețe aerul și îl pompeze înapoi, exact ca o buclă închisă. Trebuie să curățăm regulat toate conductele pentru a elimina orice urmă praf. Unitățile de tratare a aerului sunt importante pentru a menține aerul curat. În timpul construcției, instalarea cablajului și a conductelor a fost cu siguranță foarte dificilă, însă acum avem acces la ele, prin intermediul etajelor destinate mentenanței, care ajută foarte mult la sarcinile de întreținere ale acestora“, spune Ali AlSuwaidi.
Controlul în această clădire este “coloana vertebrală” a funcționării și gestionării facilităților. La fel ca și în corpul uman, care transmite semnale, echipa de Facility Management trebuie să fie atentă la toate semnalele venite, din toate direcțiile. Misiunea principală a echipei FM, în gestionarea Burj Khalifa, trebuie să fie întotdeauna pro-activă.
“Burj Khalifa oferă un stil de viață diferit. O persoană poate locui, lucra și cumpăra în cadrul aceleiași structuri. Trebuie să aplicăm cele mai noi standarde și cele mai bune practici într-o asemenea clădire cu utilizare mixtă, aflată în plină creștere. Fiecare client are cerințe unice, iar Emaar Burj Khalifa FM se străduiește să înțeleagă fiecare componentă a clădirii și fiecare unghi de proiectare, pentru a le integra pe toate“, spune Ali AlSuwaidi.
