Cu toate că sistemele HVAC sunt primele la care ne gândim să economisim energie și apă, nu ar trebui neglijate nici sistemele de instalații sanitare.
Odată cu creșterea costurilor pentru apă și energie, resursele managementului utilităților devin tot mai limitate, iar clădirile tot mai inteligente necesită metode și mai inteligente de a reduce costurile. Astfel, managerii au început să caute metode de a îmbunătăți performanța consumului sistemelor utilitare de apă și energie.
Accentul s-a pus întotdeauna pe sistemele de încălzire, ventilație și aer condiționat (HVAC), dar există șansa de a trece cu vederea și a subestima sistemele de instalații sanitare din interiorul clădirilor, sisteme ce ar putea ajuta la economisirea considerabilă de apă și energie.
Recunoașterea simptomelor
La primă vedere, clădirea dumneavoastră ar putea părea că oferă tot ce este nevoie, având un aspect atrăgător, oferind destulă lumină naturală, încorporând cele mai noi tehnologii de control și cauzând plângeri privind confortul termic.
Cu toate acestea, sub suprafață, clădirea ar putea risipi numeroase resurse de energie și apă, cauzând pagube materiale însemnate, fără a da mari semne de bănuială. Sub deviza ”dacă nu e stricat, nu necesită reparație”, s-ar putea ajunge la mari probleme atunci când chiar va fi necesară efectuarea unor lucrări de înlocuire a țevilor, în cazul în care nu înțelegeți cum funcționează exact sistemele sanitare din clădire.
Numeroase studii și chestionare realizate în stadiul de pre-achiziție, în clădiri deja construite, arată că una dintre cele mai des întâlnite probleme o reprezintă lipsa accesului la manuale de operare și mentenanță a sistemelor sanitare. Fără acces la astfel de manuale, clădirile nu pot opera într-un mod eficient, iar lipsa informațiilor precum producătorul, numele modelelor de instalații sau data în care au fost instalate poate cauza mari pierderi de timp.
În cazul în care instalațiile cheie din clădire nu mai funcționează, managerul de utilități poate consulta manualul de mentenanță al sistemului, pentru a putea face reparații cât mai rapide. Totuși, lipsa accesului la astfel de manuale poate aduce cu sine o serie de repercusiuni destul de grave.
Mai mult, un facility manager (FM) nu se poate asigura, în proporție de sută la sută, de faptul să sistemul a fost realizat în întregime, nu poate planifica activități de mentenanță preventive sau implementa mici reglaje ale instalației. Aici intervine procesul numit ”retrocommissioning”, ce presupune o abordare organizată a managerilor de clădiri pentru a identifica problemele existente ale utilităților clădirii și a oportunităților prin care se poate crește eficacitatea de economisire a apei și a energiei, scăzând totodată și costurile operaționale.
Când o clădire a fost operațională timp de mulți ani, acest proces permite sistemelor de utilități să fie ajustate în așa fel încât să sporească performanța și eficiența imobilului până la nivelul la care a fost conceput.
Întreținerea reactivă e soluția
Procesul de ”retrocommisioning”, sau altfel denumit, întreținere reactivă, la fel ca și procesul de punere în funcțiune al unei clădiri noi, presupune un procedeu complex de identificare a obiectivelor de performanță ale utilităților și de a verifica dacă acele obiective au fost atinse. Totuși, întreținerea reactivă se aplică doar utilităților aflate în uz și, de obicei, vine ca o soluție pentru problemele deja existente.
Cum se aplică acest proces asupra sistemului de instalații sanitare? Instalațiile sanitar sunt direct răspunzătoare de consumul unei cantități foarte mari de apă și energie, astfel că nu ar trebui niciodată subestimate.
Economia sistemelor de instalații cuprinde atât costurile de capital (CAPEX) cât și costurile operaționale (OPEX). Cel de-al doilea factor cuprinde costurile pentru consumul de energie și apă, mentenanță și reparații, întreținere reactivă, viitoare înlocuiri de instalații și conservarea bunurilor.
Prin sisteme de instalații sanitare, majoritatea facility managerilor înțeleg apa caldă, apa rece, gazul, apa pluvială și sistemele de drenaj, în termeni de performanță operațională, și faptul că aceste sisteme sunt destul necesită fonduri semnificative pentru a opera. O parte dintre proprietarii de clădiri înțeleg și că aceste sisteme de instalații au impact important asupra valorii activelor clădirii, prin regularea sănătății publice, apei de consum, al apei calde și a salubrității.
Totuși, și mai puțini înțeleg cât de mult aceste instalații influențează clădirea per total. Este rolul echipei de ingineri și a agenților de punere în funcțiune a sistemelor de a-i educa pe proprietari asupra impactului sistemelor de instalații sanitare.
Economia sistemelor de instalații sanitare
După cum am stabilit, economia sistemelor de instalații sanitare este împărțită în două părți, CAPEX și OPEX. OPEX reprezintă costul curent pentru funcționarea instalației, în timp ce CAPEX este costul pentru dezvoltarea și furnizarea de piese non-consumabile necesare pentru mentenanța și înlocuirea rețelei de țevi.
Proprietarii de clădiri au așteptări variate privind impactul economic total pe care instalațiile sanitare îl au asupra clădirii. Este un lucru destul de clar că proprietarii au în vedere costurile CAPEX, însă, nu toți înțeleg impactul CAPEX asupra costurilor OPEX. Există o linie destul de fină între cele două pentru fiecare unitate. De obicei, proprietarii au un prag de buget pentru CAPEX, astfel încât să obțină fonduri pentru OPEX.
Orice analiză a ciclului de viață pentru sistemele de utilități, pentru aproape orice tip de clădire, arată că durata de funcționare a sistemelor este de aproximativ 25 de ani. Totuși, în această perioadă, marea majoritate a instalațiilor sanitare necesită înlocuiri, reparații sau upgrade-uri. CIBSE (Chartered Institution of Building Services Engineers) publică o listă cu speranța de viață a marii majorități de echipament pentru instalațiile sanitare. Omitere costului pentru înlocuirea sistemelor sanitare în costul ciclului de viață (LCC) nu reprezintă costul real general de deținerea acestuia, iar facility managerii trebuie să ia în considerare acest cost în bugetul anual destinat posibilelor defecțiuni.
Contorizarea apei utilizate este foarte similară cu modelarea energetică. Consumul anual este determinat, iar inflația și rata de reducere este aplicat acestuia, la fel ca și costurile din perioada studiului perioadei ciclului de viață. Din nou, omiterea acestor costuri nu reprezintă adevăratul cost al instalațiilor sanitare. De asemenea, costurile pentru infrastructura de apă și canalizare trebuie integrate în LLC.
Reglarea în detaliu a clădirii
Întreținerea preventivă și reglajele fine sunt bazate, în principal, pe procesele de punere în funcțiune recomandate în ghidul CIBSE ”Building Commissioning Maintenance Engineering and Management and Knowledge Series KS21: Competency and competency management systems in facilities management”. Protocoalele de punere în funcțiune și mentenanță preventivă ar trebui să urmeze acest proces, adoptat și de către Green Star și de către alte organizații de top din industrie. Acestea nu sunt concentrate supra unor sisteme specifice sau a unor ansambluri, ci mai de grabă prezintă o filosofie de design care poate fi urmată pentru punerea în funcțiune a oricărei clădiri, din orice sector industrial.
De multe ori, echipamentele rețelei sanitare inițiale sunt ajustate în așa fel încât să satisfacă nevoile inginerilor, care calculează diversele sisteme de instalații în funcție de criterii precum cererea de apă caldă și rece, capacitatea toată de furnizare a gazului și serviciile de canalizare și colectare a apei pluviale.
În acest punct, inginerii vor lua în calcul orice schimbare în operarea sistemelor, pentru a putea reprezenta ocuparea în timp real a clădirii și frecvența utilizării instalațiilor sanitare, astfel încât echipamentul și capacitatea sistemelor să poată fi ajustate. La finalul fazei de design și dezvoltate, se finalizează îmbunătățirea echipamentelor cheie.
Adoptă schimbarea
Ce legătură are acest lucru cu economia sistemelor de instalații sanitare? Atunci când programul de construcție este întârziat sau modificat pentru a omite ajustările necesare pentru punerea în funcțiune a instalațiilor sanitare, capacitatea sistemelor ar putea deveni mult mai mare decât necesar. Acest lucru poate surveni din cauza faptului că, inițial, lucrările au fost realizate conform unor anumite planuri, însă, pe parcurs, nu s-au făcut ajustările necesare astfel încât să fie modificate calculele sarcinii maxime a instalațiilor și nici diversitatea de funcționare.
Impactul asupra bugetului pentru CAPEX ar putea fi afectat destul de mult, iar impactul asupra OPEX-ului ar deveni de-a dreptul problematic, din cauza limitărilor echipamentului sanitar. Subperformanța instalațiilor sanitare pot cauza defecțiuni timpurii ale echipamentelor, printre care și utilizarea unor pompe supradimensionate, care vor cauza corodarea țevile, cavitația țevilor de apă caldă, operarea ineficientă ce duce la creșterea costurilor, dar poate cauza și nemulțumirea ocupanților clădirii.