Elaborarea unui plan activ pentru noi achiziții și proprietăți existente
Într-o industrie care necesită o gestionare atentă a operațiunilor fizice de proprietate, de personal si financiar, un plan de activ prevede direcția necesară pentru Property Managementul de succes.
Planul de activ este conceput în urma unei analize aprofundate a proprietății și poziția pe piață.
Acesta pune în aplicare obiectivele proprietarului în Property Management, și este de obicei dezvoltat în termen de 60 până la 90 de zile, de la o achiziție de proprietate.
Un plan de activ poate fi dezvoltat, de asemenea, atunci când o proprietate este trecută de la managerul unui activ sau de la o societate de administrare a activelor la alta, sau pe o bază anuală, ca parte a managementului în curs de desfășurare a unei proprietăți deținute deja.
Înainte de a recomanda orice planuri pentru o proprietate, trebuie să înțelegeți în mod eficient exact ceea ce este deținut.
Răspunsul la întrebarea “Ce este proprietatea?” necesită o amplă cercetare.
Nu este de ajuns, de exemplu, să se constate că, pur și simplu este o clădire de birouri de zece etaje.
Mai degrabă, răspunsul justifică o detaliere, care include date specifice privind proprietatea și piața înconjurătoare.
O înțelegere completă a unei proprietăți ar trebui să evolueze din trei domenii specifice:
Inspecțiile documentului legal
Recenzia proprietății fizice
Analiza pieței
Mai jos sunt 10 elemente cheie pe care un manager ar trebui să le revizuiască și să le evalueze înainte de achiziție.
Aspectul exterior
Începeți cu aspectul proprietății.
Este proprietatea prezentată în cel mai bun mod posibil?
O vor găsi potrivită prospectorii?
Există lucrări de întreținere amânate?
Dacă răspunsul este da, vor fi necesare lucrări, de la amenajare până la repararea acoperișului.
Durabilitate
Luați în considerare reducerea impactului asupra mediului al activului.
Astfel de eforturi pot include surse alternative de energie (panouri solare sau prin cogenerare, de exemplu), comoditate pentru masa de tranzit, managementul apelor pluviale.
În plus față de reducerea impactului asupra mediului, numeroase măsuri durabile cresc, de asemenea, o valoare a activelor, prin reducerea costurilor de exploatare.
Calitatea interiorului
Care este starea de curățenie, covoare, pereți, tavane și iluminat?
Zonele comune ale proprietății ar trebui să fie întreținute în mod corespunzător, mai ales ca acest lucru minimizează răspunderea.
Înregistrări mecanice
Este întreținerea echipamentului mecanic contractat sau efectuat de cineva din interior?
Ar trebui să inspectați zonele mecanice ale proprietății. Sunt evidențe adecvate a lucrărilor de întreținere efectuate?
De exemplu, este necesară o revizie generală de frig sau de înlocuire a compresorului?
Faceți determinări similare pentru toate echipamentele majore.
Fundație și Exterior
Care este starea fundației clădirii și exteriorului?
O examinare atentă va dezvălui dacă există vreo fisură sau alte semne ale unor probleme structurale.
Un inginer structural calificat ar trebui să fie angajat pentru a efectua o analiză detaliată.
Respectarea legislației pentru persoanele cu handicap
Respectă clădirea reglementările relevante de handicap?
Eventualele deficiențe ar trebui abordate, și trebuie calculat cât ar fi de lucru pentru a aduce clădirea în conformitate.
Operațiuni de proprietate
Atunci când un plan de gestionare a activelor este în curs de pregătire pentru o proprietate, va exista o revizuire aprofundată a personalului de conducere și de leasing curent.
Fără îndoială, succesul oricărui plan depinde de cunoștințele și eficiența oamenilor în a-l aplica.
Acesta este un moment bun de a evalua nevoile de educație și formare a unui personal pentru facilități.
Spațiu liber
Sunt toate spațiile libere curate și în bună stare?
Este o demolare suplimentară necesară pentru a face spațiul mai vandabil?
Adresați-vă agentului de leasing pentru a discuta despre activitatea de leasing curentă cu privire la aceste posturi vacante și stabiliți un plan pentru modul în care departamentul de facilități poate sprijini eforturile de leasing.
Ce spun locatarii despre proprietate? Întrebați-i.
Acesta este un pas important, care este adesea trecut cu vederea.
În timp ce inspectează proprietatea, managerul ar trebui să își aloce timp pentru a auzi comentariile locatarilor cu privire la gestionarea proprietății și întreținere.
Planurile de construcție
Unde sunt planurile de construcție?
Un set complet de planuri este important, mai ales în cazul în care se anticipează orice modificări.
În plus față de o copie pe hârtie, asigurați-vă că știți unde sunt stocate planurile elaborate cu CAD software (proiectare asistată de calculator).
Schițele CAD elaborate de un arhitect ar trebui să rămână întotdeauna proprietarului clădirii.
Un set complet de planuri actualizate la data respectivă ar trebui să fie disponibil atât personalului de la fața locului, cât și managerul de active.
Unele firme de arhitectură susțin că acestea dețin schițele CAD și, în majoritatea cazurilor, nu le vor elibera altor firme de arhitectură.
Inspecția cu fotografie aeriană
Fotografiile aeriene pot fi extrem de utile în identificarea atributelor proprietății, tendințele de dezvoltare locală, probleme de proprietate adiacente, care ar putea afecta proprietatea dumneavoastră, precum și alte probleme de întreținere, cum ar fi acoperișuri, suprafețe de parcare, drenaj și amenajare a domeniului.
