Selectarea unui Property Manager, care va controla investițiile imobiliare, este o decizie importantă.
Primul pas pe care un manager de active trebuie să ia atunci când alege un Property Manager este de a analiza nevoile proprietății.
Provocările comune pe care să le ia în considerare în determinarea companiei de Property Management includ:
Locația
Leasingul
Redezvoltarea
Relaţiile cu chiriașii
Performanţa
Perioada de deținere
Starea proprietății
Locația
Nu toate proprietățile sunt situate într-o locație ideală.
Foarte des, acestea s-au dezvoltat în locații cu provocări semnificative.
Exemplele includ centre cu benzi de vânzare cu amănuntul, cu acces limitat și birouri situate la periferia centrelor de afaceri.
Problemele de localizare sunt, prin natura lor, greu de corectat.
Acestea au nevoie de o minte deschisă și creativă, care să poată dezvolta un plan eficient de atenuare, cum ar fi crearea de noi facilități sau de planificare a unei schimbări de utilizare.
Leasingul
Leasing-ul este o preocupare esențială pentru viabilitatea oricărei investiții imobiliare.
Unele firme oferă exclusiv servicii de leasing, altele, numai servicii de gestionare, în timp ce unele companii le oferă pe ambele.
Este cu siguranță mai ușor, din punctul de vedere al unui manager de active, ca o firmă să se ocupe de ambele funcții.
Cu toate acestea, în cazul în care proprietatea dumneavoastră are o rată semnificativă de neocupare, s-ar putea angaja o firmă de leasing care vă poate oferi o atenție imediată necesară unui efort major de leasing.
În cazul în care sunt selectate firmele de leasing și separat de management, managerul de active își asumă responsabilitatea de a crea comunicare suficientă și cooperare între cele două companii. Probleme pot apărea în multe cazuri.
Redezvoltarea
În funcție de vârstă, locație și cartier, o proprietate poate fi un candidat pentru reamenajare.
O oportunitate de reabilitare poate include lucrul cu agențiile de reamenajare finanțate din fonduri publice, în plus față de sursele tradiționale de capitaluri proprii noi și / sau de finanțare.
O reamenajare finanțată din fonduri publice solicită un anumit tip de manager.
Oportunitățile de reamenajare, care nu se află în zone de reamenajare definite, care pot beneficia de fonduri publice disponibile, ar trebui să fie gestionate de către o firmă cu mai multe abilități tradiționale de management de proiect.
Relațiile cu chiriașii
Chiriașii sunt clienții tuturor și fără chiria lor, o investiție imobiliară nu are nici o valoare economică.
Din moment ce un Property Manager are mai mult contact cu locatarii decât restul echipei, el sau ea este mai bine poziționată pentru a influența pozitiv chiriașii.
Astfel, relațiile cu chiriașii reprezintă o problemă importantă de luat în considerare în alegerea unui Property Manager.
În cazul în care o proprietate a fost dobândită prin execuție sau în cazul în care proprietarul prealabil nu a administrat o proprietate bine, ar putea exista probleme semnificative a relațiilor cu chiriașii care au nevoie de o atenție imediată și directă.
De obicei, acest lucru necesită un Property Manager care are experiență în aceste situații, unde sensibilitatea și capacitatea de reacție poate dezamorsa tensiunile cauzate de neglijarea unui proprietar anterior.
Performanţa
O proprietate poate fi sub presiune din cauza randamentelor slabe.
În această situație, un manager de active ar trebui să caute o societate de administrare a proprietății, care are creativitatea să dezvolte și să pună în aplicare un plan pentru a aborda problemele identificate în planul de afaceri.
Soluția poate fi la fel de simplă ca și determinarea modului în care se pot reduce cheltuielile de funcționare, fără a deranja chiriașii sau provocând pagube potențiale la proprietate.
Sau poate că dezirabilitatea unei proprietăți poate fi crescută prin îmbunătățiri estetice sau îmbunătățiri ale relațiilor cu chiriașii, crescând astfel chiria potențială pe piață.
Obiectivul este acela de a îmbunătăți potențialul generator de venituri nete ale proprietății pentru a crea o rentabilitate mai mare a investiției.
Perioada de deținere
În unele cazuri, managerii de active caută Property Managers care pot ajuta o proprietate într-o perioadă relativ scurtă, de regulă, șase până la 12 luni.
Există mai multe motive pentru care investitorii ar putea planifica o perioadă de deținere pe termen scurt.
Se poate întâmpla ca investitorul să aibă obiective mai importante, și activul să fie doar o parte dintr-o strategie mai mare.
Se poate întâmpla ca achiziția să fi fost neintenționată (de exemplu, o execuție), și nu există nici un interes în a deține titlul de proprietate.
Oricare ar fi circumstanțele, misiunile pe termen scurt nu sunt, de obicei la fel de profitabile ca și investițiile pe termen lung.
În absența unor considerații speciale, proprietarul nu se va aștepta ca managerul de proprietate să fie mult mai mult decât un îngrijitor.
Starea proprietății
Anumite proprietăți au probleme semnificative fizice (de exemplu lift, sau iluminat) sau probleme cu serviciile chiriașilor (de exemplu, curățenie, pază, sau parcare).
Aceste situații necesită inginerie de specialitate și personal de întreținere, care pot aborda si corecta aceste probleme într-un mod eficient și economic.
Alte proprietăți pot avea relativ puține probleme, dar, extrem de complexe și / sau sunt clădiri sofisticate.
O analiză a nevoilor unice ale proprietății este critică.
Această analiză-formală sau informală trebuie să fie proiectată și executată în așa fel încât managerul activ să poată utiliza datele pentru a dezvolta obiective specifice.
Exemple de obiective specifice includ:
- Obținerea gradului de ocupare de 90% in termen de 18 luni
- Reducerea cheltuielilor de exploatare cu 15%
- Reînnoirea a patru chiriași-cheie în următorii doi ani
Odată ce obiectivele sunt stabilite, managerul de active va identifica competențele necesare pentru atingerea acestor obiective.
Acest lucru va ajuta managerul de active să evalueze firmele de Property Management și, ulterior, să determine cât de bine lucrează o firmă prin compararea realizării obiectivelor originale.
