Cum vă puteți asigura că toate veniturile de închiriere intră în bugetul dumneavoastră în mod corect
Bugetarea pare o întreprindere costisitoare pentru unii oameni, în mare parte datorită dimensiunii și complexității sarcinii. Din cauza volumului mare, bugetarea trebuie să fie defalcată în părți și fiecare parte trebuie să fie completată în întregime înainte de a trece la următoarea. Atunci când se elaborează un buget de venituri, utilizați următorii pași.
1. Colectați informații
Înainte de a putea începe bugetarea veniturilor, trebuie să aveți o mână fermă asupra închirierii existente. Înainte de începerea perioadei bugetare, trebuie să examinați cu atenție rolul chiriei pentru a actualiza:
Noile contracte de leasing ce nu au fost încă luate în considerare
Extensiile, extinderile, contracțiile și alte modificări ale cerințelor spațiale ale contractelor de leasing existente
Modificări, addendumuri și alte schimbări ale condițiilor contractelor de leasing existente
Este necesar să aveți la dispoziție toate informațiile actuale referitoare la închirierea existentă. Baza dvs. de chiriași este probabil într-o stare dinamică. Modificări apar întotdeauna și pot fi ușor de trecut cu vederea. Luați-vă timp înainte de a începe bugetarea veniturilor pentru a examina modificările care au avut loc pe parcursul anului trecut, pentru a vă asigura că le-ați încorporat în registrul chiriei.
2. Bugetarea chiriei de bază
Acum, că aveți o imagine completă a termenilor și condițiilor de închiriere existente, puteți începe să puneți piesele unui buget de venituri. Mai multe etape sunt implicate in bugetarea chiriei de bază, progresând de la cele mai fiabile informații – contractele de leasing existente – până la cele mai nesigure predicții – noile contracte de leasing.
Programați chiria de bază lunar pe tot parcursul anului pentru fiecare locatar existent, ținând cont de datele de încheiere.
Creșteți chiriile de bază pentru orice creștere în trepte a chiriilor, care poate deveni efectivă în cursul anului.
Identificați un raport de succes în obținerea de reînnoiri pentru orice contract de leasing care expiră în cursul anului, cuantificați rata de reînnoire și includeți noua rată lunară pe o foaie de lucru de chirie de bază.
Cuantificați eforturile de leasing necesare pentru a pune pe piață locurile vacante actuale și viitoare (ce nu se pot reînnoi), și contabilizați chiria de bază anticipată.
3. Rafinați costurile ce ar putea crește
Înainte de a bugeta calcule suplimentare de chirie, trebuie să identificați costurile ce ar putea urma să crească. Acestea pot fi derivate din bugetul de cheltuieli de exploatare. Bugetul de cheltuieli de exploatare va fi afectat de un nivel de ocupare proiectat. Mai multe tipuri de categorii de cheltuieli, inclusiv de administrare și utilități, variază în funcție de nivelul de ocupare.
4. Bugetați chiria suplimentară
Acum, că ne-am rafinat costurile cu potențială creștere, le putem folosi pentru bugetarea prevederilor chiriei suplimentare în leasing-ul fiecărui chiriaș.
Redirecționarea cheltuielilor
Pregătiți o foaie de lucru care să reflecte închirierile existente. Includeți numele chiriașilor și cota pro rată ca extrasă din contractul de închiriere. Includeți doar acei noi chiriași ale căror contracte de leasing au o sumă de bază mai mică decât fondul de cost potențial în creștere bugetat. Variabilele rămase sunt suma de bază a fiecărui locatar și valoarea fondului de cost cu potențial de creștere. Prin compararea valorii fondului de cost pentru suma de bază și înmulțirea diferenței cu cota pro rata, se poate obține valoarea anuală de creștere. Împărțind această sumă la 12 vom obține veniturile de creștere lunare de exploatare bugetate.
Creșteri CPI (indicele prețului de consum)
Stabilirea bugetului pentru creșterea CPI este puțin mai complexă. Obiectivul este acela de a anticipa creșterea inflației pentru anul următor. Teoretic,CPI ar trebui să crească în același ritm cu inflația. Prin urmare, cea mai bună estimare a procentului de inflație poate fi utilizată pentru a estima creșterea anticipată a indicelui CPI. Înainte de a calcula creșterea CPI, obțineți următoarele de la fiecare chiriaș:
indicele de bază CPI
indicele CPI de anul precedent, dacă există
creștere procentuală autorizată
valoarea chiriei de bază
Creșterile CPI sunt în vigoare la data aniversară a contractului de închiriere. Pentru lunile înainte de data aniversară, suma CPI va rămâne la fel ca și valoarea anterioară. Dacă această sumă nu este cunoscută, ea poate fi calculată (pe baza informațiilor disponibile) utilizând următorii pași:
Calculați modificările procentuale între indicele de bază și indicele de anul precedent.
Înmulțiți creșterea procentajului admisibil cu variația procentuală de la pasul unu.
Înmulțiți procentajul rezultat cu chiria de bază pentru a se ajunge la valoarea creșterii.
Pentru a calcula modificarea anticipată în CPI pentru luna de schimbare și în fiecare lună ulterioară, se aplică factorul de inflație pentru indicele anului anterior, apoi se continuă prin calculul de mai sus.
5. Bugetarea altor venituri
Elementele suplimentare care necesită un program lunar de la chiriaș la chiriaș pot include:
Parcare
Depozitare
Antena / satelit
Aceste sume pot fi obținute de la extrasul de leasing sau prin comparații cu anul precedent.
6. Revizuiți
Țineți minte că un buget este pur și simplu o estimare a performanței viitoare a proprietății. Aceste estimări vor fi, evident, o aproximare și pot să nu reflecte exact activitatea ce va avea loc în anul următor. Scopul este de a ajusta estimările cu o toleranță rezonabilă de eroare. Succesul ca manager de proprietate sau facilitate se poate baza pe capacitatea dumneavoastră de a bugeta cu precizie și a opera în limitele bugetului. Trebuie vă asigurați că bugetul este rezonabil.
Un buget poate servi ca un plan de exploatare. Varianțele de la ipotezele planului sunt explicate în fiecare lună în analiza varianței. Proprietarii vor accepta, în general, variații bugetare de 5 la sută și poate chiar mai mult atunci când au de a face cu factori de neocupare mari. Nu presupuneți acest lucru, cu toate acestea; consultați-vă cu proprietarul pentru a determina așteptările sale în acest domeniu. Deoarece majoritatea bugetului de venituri se încadrează în chiria de bază, probabilitatea varianțelor semnificative generate de bugetarea inexactă pentru celelalte elemente este mică. Cu alte cuvinte, timpul tău este cel mai bine cheltuit pe rafinarea și dezvoltarea de ipoteze realiste de leasing și de reînnoire, cu mai puțin timp cheltuit pe elemente imateriale, cum ar fi locuri de parcare, depozitare, precum și alte venituri diverse.